土地供应总量下降，导致新房供应承压。供应主体中，众多房企陷入流动性危机， 导致部分土地无法开发；而地方国资平台公司，供应节奏缓慢。土地供应结构错 配，也导致库存去化难，区位、品质难以满足当前购房需求。

1.1、量：有效供应不足

新房供应下滑明显。2023 年 1-5 月，重点 30 城商品房供应量比 2021 年同期下 降 42%，比近五年平均供应量低 25%。供求比从 2020 年 1-5 月至 2023 年同 期，由 1.06 跌至 0.77。4 月后，推盘下滑明显，供应乏力。重点 30 城市中，4 月有 23 个城市新推盘面积环比降低，5 月有 24 个城市新推盘面积环比降低。市 场可推售新盘减少，在售项目以顺销盘、尾盘销售为主。

(资料图片仅供参考)

新房供给不足，源于 2022 年全国土地供应量下滑。2022 年全国土地供应量与 历年比较，呈量级性下滑，2022 年全国住宅类用地共成交规划建筑面积 12.3 亿 平，同比下降 30.8%，致使 2023 年无充足的新增商品房可以供应。2023 年 1- 5 月全国土地成交建筑面积持续下滑，同比减少 32%，不足 2021 年 1-5 月土地 成交的三分之一，给今年下半年以及之后的新房供应带来压力。

1.2、主体：房企危机后开发能力下降，地方国资平台公司开发周期长

众多房企陷入流动性危机，新增供应受阻。据不完全统计，2020 年全口径销售 额 50 强房企中，已有 22 家出险企业，2023 年仍旧是还债高峰，房地产开发实 际到位资金同比持续下降。房企尝试通过收并购解决流动性问题，但整体进度较 慢，且目前已出售资产以两部分为主：优质持有型商业及其他优质资产股权，将 优先被选择，无法为市场带来新增商品住宅供应；地方国资企业任务性接盘土地 或股权，建设转化时间长，短期难以形成新增住宅供应。通过盘活出险企业存量， 无法弥补 2022 年全国土地供应下滑导致的住宅供应缺口。

地方国资平台公司成为待供应主力，但项目开发周期长。2022 年地方国资平台 公司拿地占比提升，22 城地方国资平台公司拿地宗数超五成，但不同于高周转 房企，其项目推进速度比较缓慢，在土拍市场托底拿地，更多是出于稳定市场的 考虑，一般会在拿地后再交由专业的开发商开发地块，中间存在较长时差。由于 地方国资拿地后无法快速转化，致使住宅的后续入市供应更加不足。据中指院统 计，截至 2023 年 3 月末，地方国资平台公司 2021 年项目入市率 20%，2022 年 项目入市率仅为 6%，开发滞后明显。国家统计局数据显示，2023 年 1-5 月房屋 新开工面积累计同比下降 22.6%，据此推算 2023 年地方国资项目新开工比率依 旧不乐观。

1.3、结构：区位、户型、品质错位

区位方面，存在错配。过去土地供应郊区化，缺乏核心区土地供应，与需求不符。 北京、上海、深圳、广州城市核心区住宅用地供应非常稀缺，经历市场下行后， 购房者已经回归理性，更注重通勤时间等实打实的居住功能属性，当前需求逐步向核心区回流，而土地供应郊区化，难以有效匹配需求。如，2022 年北京成交 住宅用地 55 宗，其中四环内成交仅 6 宗，占比 11%，五环外土地 41 宗，占比 75%；上海成交住宅用地 115 宗，其中内环内成交 9 宗，占比 8%，外郊环及郊 环外 87 宗，占比 76%；深圳成交住宅用地 34 宗，福田、罗湖、南山仅南山供 应并成交 1 宗，占比 3%；广州成交住宅用地 58 宗，越秀区无供应，其余城区 供应较均衡，其中白云区供应最多占比 17%，从化区最少占比 2%。一线城市核 心区新增住宅用地非常稀缺，土地供应区位结构错位。

户型方面，供需不匹配。房企高周转时代，产品多为刚需走量，供应以 90 平上 下户型为主，目前的推盘未根据需求及时改变思路。据克尔瑞数据库显示，以部 分城市为例：功能改善型为主的城市，如北京，2023 年 1-5 月，90 平方米以下 产品供应占比 44.3%，成交占比 34.6%，90 平方米以上产品供应占比 35.1%，成交占比 45.9%。上海，2023 年 1-5 月，90 平方米以下产品供应占比 35.8%， 成交占比 31.8%，90 平方米以上产品供应占比 64.2%，成交占比 68.4%。南京， 2023 年 1-5 月，90 平方米以下产品供应占比 27.4%，成交占比 21.1%，120 平 方米以上产品供应占比 72.6%，成交占比 78.9%。品质改善型为主的城市，如成 都，2023 年 1-5 月，120 平方米以下产品供应占比 38%，成交占比 33.8%，120 平方米以上产品供应占比 62%，成交占比 66.2%。均呈现改善类产品供应小于 成交的情况。

品质方面，难以契合改善需求。2015 年开始，“快周转、冲规模”逐渐成为行业 尤其是大型民营地产商的主要战略选择。凭借高周转，很多企业实现了规模突进， 并利用规模优势实现了更为便利的加杠杆融资。“高周转-冲规模-更好融资-高负 债、高杠杆”成为房企争相复制的循环链条。但是，该链条顺畅运行的后果是住 宅同质化现象严重，房企追逐利润忽略了品质。不同地区、不同受众的项目高度 同质化。2020 年开始，随着行业融资层面新监管规范的出台，叠加销售下行、 预售资金监管收紧，导致房企利润空间受到挤压，产品建造成本不断压缩，住房 品质降低。

现存库存无法匹配新增需求，部分存量会成为去化不掉的“死库存”。由于 2022 年成交量缩减，全国商品住宅历史库存处于相对高位，商品房待售面积走高，但 与目前的市场需求存在偏差，匹配度低，导致存量产品去化缓慢。库存多以地产 大建设时代建造的品质较低的同质化产品为主，无法打动改善客户。在限价初期， 企业对限价政策存在侥幸心理，希望从销售端突破限价，仍旧以高溢价获取土地， 然而随着补充政策不断完善，造成房企利润空间下降甚至亏损，房企被迫不断降低项目成本，从而造成住房品质下降。据北京仲裁委员会统计，2021 年房地产 案件中因房企降本增效导致的房屋质量问题和违规改造问题增加。近期，越来越 多城市设置合理土拍价格上限，以摇号作为土拍最终环节，在土地出让环节给开 发商预留了充足利润空间，未来这些项目的产品将有可能增加配置，提高性价比， 更符合改善新需求，这将会导致之前尚未销售的低品质库存面临去化难问题。

基于城镇化、人口迁移、住房消费升级，中长期的购房需求仍在，但购房回归理 性，成交周期拉长。购房需求向改善发展，对住房提出新要求，但现存需求端部 分政策限制购买力释放，购房预期也较弱。

2.1、需求充足，但购房回归理性

我国中长期的新增购房需求仍旧充足。第一，城镇化水平稳步提升，农村人口持 续进城。目前我国城镇化仍处于较快发展阶段，根据联合国预测数据，预计至 2030 年达到 70.6%，据此推算年均 1100 万农村人口转变为城镇常住人口。第 二，城市间人口迁移增加。据七普数据，2020 年全国城-城流动人口 8200 万人， 较 2010 年增加 3500 万人。城市间经济发展不平衡，将推动人口持续向较发达 城市迁移，并在高能级城市安居置业。第三，住房消费升级。从解决“有房住”问 题，到满足便民化居住需求到追求生活品质，住房消费持续升级。第四，居住条 件改善。住房质量改善空间大，主力置业人口年龄中枢上移，住房改善需求增加、 能力提升。第五，经济增长带动居民住房消费。

居民居住消费和经济发展水平匹 配。第六，家庭规模小型化。据国家统计局数据，2020 年我国家庭户均人数 2.62 人，较 2010 年减少 0.48 人/户。六大因素产生三大自住房需求。一是城镇人口 增长需求，来自于城镇化推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新改造需求， 来自于住房质量提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求，来自于置业 人口中改善群体占比提高，经济增长带动住房消费增加，住房消费升级以及家庭 结构变化导致的家庭小型化。

告别住房短缺，购房回归理性。根据七普数据显示，2020 年全国城镇家庭户人 均住房间数由 2010 年的 0.9 间增加至 1.1 间，城镇家庭户人均住房建面由 2010 年的 30.3 平方米增至 38.6 平方米，基本告别了住房短缺时代，市场将不再急于 购置房屋。刚需客户对期房存在担忧，改善客户延长了置换的周期，购房群体对 市场持观望态度，除非市场推出性价比高、房屋配置优、户型配置合理、拥有完 善配套的产品，否则很难促使购房者支付。

2.2、购房需求发生变化

从刚需购房到改善购房，改善时代到来。从全国统计口径看，套均面积、套均金 额上升，改善群体成交成为主流，2023 年 5 月，全国商品房成交平均价格 11400 元/平，创近几年同期新高。热点城市改善成交比例上升。2023 年 1-5 月多城市 120 平米以上改善型商品住房成交比例提高明显，杭州、苏州、昆明、成都等地 涨幅领先。上海、北京、南京以功能改善客户增加为主，90-120 平米成交比例 增加明显。

新需求群体出现，为产品提出新要求。市场上购房者可分为刚需、刚改、品质改 善、终极改善。房地产大建设时代，以刚需客群买房“上车”为主，90 平左右的 产品去化最快，房企把握客户需求大量复制同类产品，以刚需产品为主不断做大 规模。存量时代，购房者需求逐步向功能、品质改善转化，大量的换房需求等待 释放。新需求群体出现市场上可匹配的产品无法满足需求，是阻碍市场发展的重 要原因。新需求偏向个性化、细分化，反应居民生活水平的提升。具体来讲：

品质改善需求。我国教育资源分布不平衡，多采用就近入学制度，多数学区房是 房龄较大的“老破小”，老旧社区一般都集中在城市教育资源丰富的老城区。以 北京为例，据贝壳统计，西城近 6 成是老旧小区，海淀、东城老旧房源占比在 47%左右。家庭购买价格高昂但品质较次的学区房主要是为了子女上学便利，随 着子女学业完成、储蓄积累到一定程度的父母，不再需要因为子女学业牺牲居住 品质，急于在市场寻找可以匹配的产品类型。

退休改善需求。该阶段的退休老人，对品质生活有较为清晰的概念，同时有一定 储蓄，据贝壳 2022 年 12 月一项对 650 名老人的调研结果显示，希望住在子女 家中养老的占比较小，所以形成一类新型需求群体，不需要与子女共居，对生活 空间要求较高，反映到产品上就是 120 平以上的大两居，但目前市场上存量项 目 120 平多是三居到四居。家庭结构导致的功能改善需求，多孩家庭需要在有限空间内，充分满足每个家庭 成员的独立空间需求，这类人群对户型设计提出了较高要求。

2.3、需求被政策因素限制

本轮政策调控，已从放松限购限贷、下调房贷利率、放松税费、降低首付比例、 调整首套房认定标准等维度进行优化。各地现存政策中，仍存在一定的优化空间。 一线城市，首套房认定标准严格，执行“认房又认贷”。二套房首付比例高，针 对买一卖一等合理置换需求，首付压力大。非户籍人口买房限制严格，部分城市 非热点区域也需要连续缴纳 5 年社保，才能获得购房资格，极大延迟刚需购房入 市时间。二线城市，部分城市二套房首付比例高，限制改善人群购房，多数城市 房贷利率加点仍比较高，存在下调空间。三四线城市，在支持发展保障性租赁住 房，稳定房价，提振购房者信心方面还有待出台政策支持。

2.4、购房预期亟待改善

当前居民购房意愿整体在下降。中国人民银行 4 月 3 日公布的《2023 年第一季 度城镇储户问卷调查报告》显示，问及未来三个月准备增加支出的项目时，17.5% 居民选择购房，近六年居民购房意愿总体保持下降态势。 期房交付问题影响购房者信心。2021 年以来，房地产开发企业陆续出现资金链 吃紧状况，加之各方面因素对施工进度的影响，新建商品住宅一度难以按时交付。 2022 年以来多个省市推进“保交楼、稳民生”工作，尽管成效初显，但期房烂 尾对购房者信心的冲击仍需时间恢复。

市场下行，购房者观望情绪浓厚。据央行公布的《2023 年第一季度城镇储户问 卷调查报告》显示，14.4%的居民对下季房价预期“下降”，与历史值比处于较高 分位。“买涨不买跌”，对房价下降的预期也使得购房者选择持币观望。收入预期改变，疫情后居民消费、加杠杆更加谨慎。由于疫情等因素影响，近几 年居民对自身收入安全性信心不足，加之青年就业形势不乐观，居民预防性储蓄 增加，担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。

房地产市场如何走出量稳价平的平稳节奏？我们认为，当前市场需要从多角度 共同发力。企业方面，需要根据市场需求供应相匹配的高品质住宅，以满足改善 客群需求，同时通过收并购拆解出险企业存量土地，通过代建等方式加速项目开 发。政策方面，提升土地供应质量，带动企业拿地积极性；根据需求与库存情况， 调节供应；因城施策，进一步优化限购限贷等政策，支持需求释放。

1、 供应端：企业方面，一要加快转型升级脚步。提升住房品质，根据市场需求优化产品结构。 当前，购房者需求从基本的居住属性，逐步向功能、品质改善转化，新推出的住 宅设计需符合新需求。在住宅配置、配套设施、运营管理上提高品质，以高品质 打动持币观望客群。二要加大力度盘活存量土地。针对出险企业项目，国央企、 金融机构以及优质民企应承担起社会责任，以收并购形式拆分、盘活存量项目， 为市场供应提供补给。针对开发周期长的存量资产，可引入专业团队，将项目从 投资、开发、运营三个维度分离，具有开发经验的企业可通过代建方式与国资平 台公司合作，加快项目开发速度，企业以轻资产方式运作盘活土地，达成双赢。

政策方面，一是提升土地供应质量，以带动土地成交。调整新增供应土地区位结 构，增加核心区优质土地供应占比，提高房企拿地积极性，满足改善客群住房回 归核心区的需求。二是因地制宜，平衡需求、供应与库存。房地产市场区域分化 明显，增加供应需因地制宜。对于一线及热点城市，如北京、上海、深圳、杭州 等，对依然存在因限价而倒挂的项目，应鼓励企业推进取证，加快推售。对于无 倒挂市场平稳的二线三线城市，应以销定产，设置土地供应目标，控制市场库存 处于合理区间。

对于库存较高的三四线城市，应控制土地供应量，维持市场稳定。 三是通过城中村改造腾挪土地增加供给。在超大特大城市积极稳步推进城中村 改造，一方面可以弥补投资，另一方面城中村改造可以腾出好地块。一二线城市 核心土地资源稀缺，过去多通过棚改供应核心土地，近年棚改量减少，可出让的 核心地块也相应变少，城中村改造可以有效弥补这部分空缺。四是通过商办用地调规等方式增加住宅供应。目前商办积压严重，土地供应不足的城市可以收回部 分位置较好的未建商办用地，调规后作为住宅用地重新供应。

2、 需求端：一是扩大需求基本盘。放宽生育政策、鼓励生育，并给予多孩家庭购房政策倾斜。 家庭结构变化，是多孩改善需求、子女婚房需求能顺利释放的前提。 二是放松需求限制。因城施策，根据不同城市现状，优化限购限贷等政策，支持 需求释放。具体来讲： 一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛，但限购限贷政策较严格，有较大 放松空间。限购方面，分区域优化政策，放松非热点区域限购限制。优化非户籍 人口买房限购政策，降低需连续缴纳社保年限。限贷方面，优化首套房认定标准， 适当降低二套房首付比例，支持合理的置换需求。结合市场实际房价，优化调整 普宅非普宅的认定标准。

二线城市政策已陆续放松，但在首套房认定标准、限购等方面仍存在放松空间。 限购方面，优化非户籍人口买房限购政策，降低连续缴纳社保年限；扩围城市不 限购区域；优化限购具体细节，如二手房不限购、144 ㎡以上改善住宅不限购等。 限贷方面，二线城市首套房认定标准多数已优化，未来可进一步下调利率、降低 首付。 三四线城市已成为楼市政策松绑的前沿阵地，“因城施策”的利好政策工具箱已 能出尽出。

未来地方政府可以从支持发展保障性租赁住房建设出发，一是金融端， 为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供支持，如鼓励金融机构支持企业发行 用于保障性租赁住房建设的债券，创新相关的信贷产品。二是税收端，鼓励企业 参与回购存量闲置房屋用作保障性租赁住房运营，对该类企业提供优惠税收政策。 三是配套端，加强和完善住房租赁的配套制度，建立国有平台公司运营管理市场 房源转化的保障性租赁住房。对保障性租赁住房方面的积极探索，有利于消化市 场库存，稳定房价。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

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